實(shí)務(wù)干貨：建筑施工合同的審查要點(diǎn)！
一、合同雙方的主體資格審查
合同主體是否具備簽訂及履行合同的資格，是合同審查中首先要注重的問題，是涉及到交易是否合法、合同是否有效的問題。
1、審查身份：審查對(duì)方的經(jīng)營主體資格是否合法，是否真實(shí)存在。
2、審查履約能力：
（1）審查對(duì)方現(xiàn)有的、實(shí)際的、真正的經(jīng)營情況。
（2）審查施工合同對(duì)方當(dāng)事人是否取得了建筑法律或行政法規(guī)要求的資質(zhì)，是否具備相應(yīng)的工程造價(jià)所要求的施工企業(yè)法人資質(zhì)等級(jí)。
審查時(shí)主要看其是否持有國家工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，是否持有建設(shè)行政主管機(jī)關(guān)頒發(fā)的資質(zhì)證書，對(duì)于不具備相應(yīng)資質(zhì)、資格的施工企業(yè)應(yīng)該拒絕，以免合同無效，造成經(jīng)濟(jì)損失。
（3）審查施工當(dāng)事人的設(shè)備、技術(shù)水平、經(jīng)營范圍、信譽(yù)等情況，加以調(diào)查核實(shí)。
3、代理人要有代理權(quán)：
（1）在與企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)或職能部門（如項(xiàng)目部）簽合同時(shí)，必須得到企業(yè)法人的書面授權(quán)委托書，可以在其營業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營范圍之內(nèi)與其簽訂合同。
（2）分公司一般有營業(yè)執(zhí)照，其經(jīng)營范圍在總公司經(jīng)營范圍之內(nèi)，但無總公司相關(guān)資質(zhì)，需要總公司授權(quán)書方能簽訂合同。
（3）職能部門（如項(xiàng)目部），有授權(quán)書也能簽合同，甲方名稱可以寫上職能部門的名稱。
二、審查合同招投標(biāo)要求
1、對(duì)于使用國有資金投資或者國家融資的項(xiàng)目、使用國際組織或者外國政府貸款及援助資金的項(xiàng)目、大型基礎(chǔ)設(shè)施或公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益及公眾安全的項(xiàng)目，必須通過招投標(biāo)（具體參閱發(fā)改委令第16號(hào)）。
2、審查有無建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)而未進(jìn)行招標(biāo)或者中標(biāo)無效的，以免造成合同無效。
三、審查工程期限的約定
1、工程期限包括計(jì)劃開工日、實(shí)際開工日、計(jì)劃完工日、實(shí)際完工日、計(jì)劃竣工日和實(shí)際竣工日等的確認(rèn)程序和時(shí)間限制是否明確。
2、工程有無階段工期的要求；是否有工期順延的情況，如何提出、確認(rèn)；工期延誤、延期竣工造成的責(zé)任承擔(dān)。
3、施工合同的履行期限，分期形象進(jìn)度和總履行期限都要寫清楚，這涉及到工程形象進(jìn)度款支付及工程款最終結(jié)算時(shí)間，從而影響到支付工程款的時(shí)間價(jià)值(利息)及工期索賠，最終影響到工程造價(jià)。
4、有無各種合同工期的定義、確認(rèn)程序和時(shí)限，包括工程完工工期、總承包工程開工至整體竣工驗(yàn)收的工期、計(jì)劃開工日、實(shí)際開工日、計(jì)劃完工日、實(shí)際完工日、計(jì)劃竣工日和實(shí)際竣工日。
四、工程量條款的審查
1、審查工程量的確定、確認(rèn)方法，工程量調(diào)整依據(jù)是否約定。工程量的計(jì)算方法是否科學(xué)，有關(guān)工程量的報(bào)告材料如何編寫、提交、確認(rèn)等內(nèi)容是否具有可操作性。
2、碰到超出設(shè)計(jì)范圍、變更施工范圍、返工等情況如何計(jì)算工程量是否有約定，工程量的核定期限是否細(xì)致、明確。
五、工程質(zhì)量約定的審查
1、審查工程質(zhì)量的確定、確認(rèn)方法程序。
2、審查工程質(zhì)量有無明晰的標(biāo)準(zhǔn)，工程質(zhì)量必須達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的合格標(biāo)準(zhǔn)，或做出其他約定，如取得“魯班杯”“錢江杯”等。
3、驗(yàn)收范圍，如驗(yàn)收依據(jù)、設(shè)計(jì)任務(wù)書、設(shè)計(jì)施工圖、技術(shù)說明、驗(yàn)收規(guī)范等，有無書面的雙方簽字確認(rèn)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則。
4、驗(yàn)收的主體是否合適，驗(yàn)收的期限、程序設(shè)計(jì)是否合理，如何提出質(zhì)量異議、如何磋商、處理等。
5、質(zhì)量爭議的處理方式及違約責(zé)任是否約定；工程質(zhì)量保修范圍、保修期和保修金的規(guī)定等。
六、審查造價(jià)條款，防止造價(jià)結(jié)算爭議
1、審查是否明確合同價(jià)款的性質(zhì)是暫定價(jià)、可調(diào)價(jià)、固定單價(jià)還是固定總價(jià)。
2、審查價(jià)款的調(diào)整條件和方法；價(jià)款調(diào)整的依據(jù)；固定總價(jià)時(shí)的包干范圍和風(fēng)險(xiǎn)包干系數(shù)；固定單價(jià)時(shí)的工程量調(diào)整依據(jù)、計(jì)量方法及適用單價(jià)；墊資合同墊資款回收的安全性。
3、審查工程造價(jià)是否合法，是否公平合理，有無明顯偏高或不合法之處。
4、合同中必須對(duì)價(jià)款調(diào)整的范圍、程序、計(jì)算依據(jù)和設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證、材料價(jià)格的審批、確認(rèn)做出明確規(guī)定。
七、工程款支付條款審查
1、工程進(jìn)度款的支付流程是否約定，是否明確價(jià)款的計(jì)算方法(如按什么定額計(jì)算)、貨幣種類、支付時(shí)間和方式。工程價(jià)款支付方式(如按月支付、分段結(jié)算、一次性結(jié)算)中相關(guān)依據(jù)是否科學(xué)、可行，具有操作性。
2、工程價(jià)款計(jì)量如何進(jìn)行，程序如何安排，拖延支付懲罰措施是否明確。
3、工程價(jià)款支付是否存在不確定性，是否有批準(zhǔn)、前置或其他任何形式的彈性條款存在。
4、審查竣工結(jié)算的前提條件，如結(jié)算的條件、依據(jù)、結(jié)算的期限、程序、審核，逾期審核的責(zé)任等。
5、審查施工企業(yè)保證金等是否符合法定數(shù)額，工程預(yù)付款數(shù)目是否合理，施工進(jìn)度款支付數(shù)額、日期是否合理，維修保證金是否合規(guī)。
6、如果工程項(xiàng)目存在大量增加合同外工作量的可能，有無相關(guān)支付約定。合同外增加的價(jià)款，應(yīng)約定當(dāng)月簽證，納入當(dāng)月支付。
八、工程施工條件條款審查
1、工程預(yù)備工作如何開展。
2、設(shè)備材料如何安排、設(shè)備材料如何采購檢驗(yàn)。
3、現(xiàn)場工作如何組織、安全施工由誰保障、場地通行通水通電如何保證。
4、一般約定施工條件由承包方承擔(dān)，但為保護(hù)承包方利益時(shí)，可以約定一個(gè)兜底條款，如：因?yàn)榘l(fā)包方原因造成的安全文明施工問題，由發(fā)包方承擔(dān)一切損失。
九、關(guān)于工程變更約定的審查
1、工程變更、設(shè)計(jì)修改、方案變更、材料更換、其他臨時(shí)修改的雙方交換意見的程序、費(fèi)用計(jì)算方法和支付方式等內(nèi)容的約定是否合理。
2、工程簽證的條件、形式、確認(rèn)程序及作為結(jié)算依據(jù)的必要條件是否明確。
十、關(guān)于竣工驗(yàn)收和結(jié)算約定的審查
1、審查是否明確關(guān)于驗(yàn)收的主體資格、質(zhì)量不合格情況下的整改措施和責(zé)任承擔(dān)、結(jié)算資料的提交時(shí)間和補(bǔ)充要求。
2、審查是否明確已完成工程的保護(hù)、竣工驗(yàn)收的性質(zhì)和程序，竣工資料的內(nèi)容、份數(shù)、提交時(shí)限和逾期提交的責(zé)任，竣工資料、竣工驗(yàn)收資料的備案。
3、審查關(guān)于竣工驗(yàn)收、工程交付和竣工結(jié)算先后順序約定，是否明確未及時(shí)支付竣工結(jié)算的違約責(zé)任。
十一、合同的涉稅性條款審查
1、合同的價(jià)款須約定價(jià)稅分離，列清合同總金額、不含稅金額、稅額，以使合同印花稅稅基明確。
2、合同中約定開具發(fā)票的時(shí)間、發(fā)票類別（專票/普票）、稅率、結(jié)算方式、付款的條件等，付款時(shí)間、開票時(shí)間決定納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。
3、合同中約定如有預(yù)收款，是否開具發(fā)票，開具何種發(fā)票（不征稅/正常稅率），正常情況是不產(chǎn)生納稅義務(wù)，開“不征稅”發(fā)票，如果開具正常稅率發(fā)票則須提前繳稅。
4、合同中約定由于一方原因造成發(fā)票不可用，由責(zé)任方負(fù)責(zé)，與對(duì)方無關(guān)。
5、合同執(zhí)行期間如遇國家財(cái)稅政策調(diào)整、新政出臺(tái)，按調(diào)整后的政策、新出臺(tái)政策對(duì)合同具體條款協(xié)商調(diào)整。
十二、各階段應(yīng)提供的書面報(bào)告、材料準(zhǔn)備條款審查
1、施工前、施工過程中、竣工結(jié)算時(shí)需要哪些材料，如何編排目錄，如何提交、確認(rèn)，如何聯(lián)系、通知等，如驗(yàn)收材料、竣工材料、結(jié)算材料等。
2、是否需要階段性工程技術(shù)資料，如何整理收集、提供和確認(rèn)。
十三、關(guān)于合同生效時(shí)間、地點(diǎn)效力的約定審查
簽字蓋章時(shí)、履約保證金交納時(shí)（附生效條件）等；合同簽訂地、項(xiàng)目所在地。
十四、關(guān)于合同簽字的審查
1、合同的成立可以以簽字為準(zhǔn)，也可以以蓋章為準(zhǔn)，簽字優(yōu)先。合同確認(rèn)的最好方式就是簽字，或者簽字加蓋章。
2、能簽字的人：法人的代表人、委托代理人（有授權(quán)委托書）
3、合同大于2頁的，要蓋騎縫章。
4、如果對(duì)方的簽字人是法人代表，要求對(duì)方出具法人個(gè)人的身份證明、營業(yè)執(zhí)照副本、或工商局出具的法人資格證書；如果對(duì)方的簽字人是職能部門人員，則需提供法人代表的授權(quán)委托證書和職能部門人員本人的身份證復(fù)印件。
5、企業(yè)法人：蓋公章或合同專用章；法定代表人單獨(dú)親筆簽字，不蓋章合同也生效；委托代理人有授權(quán)委托書的，不蓋公章，只簽字也生效。
建議做法：蓋章，并經(jīng)法定代表人或法定代表人授權(quán)的人簽字后生效。
十五、合同提前終止、解除條件、確認(rèn)和后續(xù)處理程序的審查
1、合同終止、解除情況下已經(jīng)完成的工作量、工程質(zhì)量如何審查確認(rèn)。
2、審查是否約定已購買材料設(shè)備的處理，工程資料的編制與移交的時(shí)限和程序。
3、審查已完成工程與未完成工程的技術(shù)銜接和處理;合同終止、解除或者符合約定交付工程時(shí)的撤場時(shí)限、確認(rèn)程序。
十六、保修及退還保修金條款的審查
1、明確質(zhì)保金返還的年限，質(zhì)保金的結(jié)算方式。質(zhì)保金在質(zhì)保期滿無息返還，質(zhì)保期間發(fā)生的甲方維修費(fèi)用的規(guī)定。
2、質(zhì)保期均從最后一項(xiàng)單位單項(xiàng)工程工期竣工合格日開始計(jì)算。
3、大型設(shè)備的各配件質(zhì)保期的規(guī)定。
4、質(zhì)量保證期中的維修項(xiàng)目的再次的保修期限和保修金的問題。
十七、施工合同中違約責(zé)任條款的審查
1、施工合同中違約責(zé)任與義務(wù)要相對(duì)應(yīng)，應(yīng)符合法律法規(guī)規(guī)定，約定的違約金和賠償金的數(shù)額不得高于或者低于法律法規(guī)規(guī)定的比例幅度或限額。
2、履約保證金(或保函)的具體內(nèi)涵加以明確：何種情況下扣除、保函生效失效時(shí)間、保證金退還的時(shí)間及利息約定。
3、對(duì)于工期拖延的罰則：扣保證金、違約金及抵工程款、總價(jià)款的違約金。
4、對(duì)于逾期支付工程款的罰則：發(fā)包人不能按時(shí)支付工程款的，自逾期之日起按照中國人民銀行規(guī)定的貸款利率承擔(dān)遲延履行期間的利息。違約金：可與延期同比例的約定。
5、對(duì)于工程及資料交付的約定：發(fā)包人與承包人工程結(jié)算發(fā)生的任何異議，應(yīng)當(dāng)通過仲裁或者訴訟解決，但是無論是否發(fā)生或者爭議責(zé)任如何，都不能成為承包人行使工程移交、工程驗(yàn)收、配合工程備案以及移交工程資料的抗辯理由。上述爭議被確認(rèn)屬于發(fā)包人過錯(cuò)的，發(fā)包人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任(留置權(quán))。
6、對(duì)于質(zhì)量爭議的約定：質(zhì)量問題認(rèn)定的中間機(jī)構(gòu)設(shè)置和認(rèn)定。證明責(zé)任的承擔(dān)和程序�？杉s定第三方：區(qū)所在地的質(zhì)量部門。
7、對(duì)于質(zhì)保金的約定：質(zhì)保期的長短，質(zhì)保金返還的方式和利息支付問題。
8、對(duì)于安全文明施工過程中的責(zé)任承擔(dān)和處罰方式的約定。
十八、爭議解決條款審查
1、民訴法解釋第28條明確規(guī)定建設(shè)工程施工合同糾紛案件按照不動(dòng)產(chǎn)專屬管轄確定受訴法院，即建設(shè)工程施工合同糾紛由建設(shè)工程所在地人民法院管轄，從而排除了協(xié)議管轄。
2、審查施工合同解決爭議的條款時(shí)要注意：盡量選擇雙方協(xié)商，協(xié)商不成時(shí)申請(qǐng)仲裁或訴訟。選擇仲裁時(shí)必須寫明仲裁機(jī)構(gòu)和仲裁地點(diǎn)，訴訟雖然不能協(xié)議管轄，但是仲裁的管轄約定依然有效。
十九、其他注意點(diǎn)
1、質(zhì)量約定：合格、市優(yōu)、省優(yōu)、國優(yōu)。
2、材料：甲供、乙供；如甲供，甲供材料明細(xì)、價(jià)款、乙方領(lǐng)用程序的約定。
3、保險(xiǎn)：工程一切險(xiǎn)；甲乙雙方的人身險(xiǎn)。
4、履約保函、農(nóng)民工工資支付（專戶農(nóng)民工工資保證金）約定。
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